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一二线城市写字楼空置率上升 供应增加是空置率上升主因

来源:中国金融信息网 时间:2019-07-10 17:01:11
今年上半年,一二线城市写字楼空置率上升趋势明显。分析认为,写字楼供应量加大是空置率上升的主要原因,此外受共享办公降温等因素影响,行业普遍对一二线城市写字楼市场持谨慎乐观态度。

一二线城市写字楼空置率上升

世邦魏理仕(CBRE)近日发布的《2019年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示,受新增供应持续高位影响,2019年上半年上海优质写字楼市场空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近十年新高。

报告显示,2019年上半年,上海写字楼市场新增供应面积累计达54.9万平方米。由于经济增长稳中趋缓、共享办公降温等一系列叠加原因,上半年净吸纳量表现走弱,累计去化14万平方米。从租金表现来看,租金报价与有效租金同步下行,当期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元。

尽管无新增,相关数据显示,北京写字楼空置率也出现上升趋势。世邦魏理仕近日发布的《2019年上半年北京房地产市场回顾及展望》显示,2019年第二季度,北京写字楼市场无新增供应;全市净吸纳量录得-25,100平方米,空置率环比上升0.2个百分点至8.4%;全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%;未来六个月,超过77万平方米的新增供应入市,空置率将会进一步推升,租金亦将承压下行。

6月18日,中介机构高力国际发布2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告,指出深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。截至目前,深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米,环比和同比分别上升8.3% 和19.3%。按23.3%的空置率计算,深圳当前约有129万平方米的甲级写字楼处于空置状态。

据锐理数据统计,2019年上半年青岛写字楼供销齐降,价格小幅上涨,月度成交价格受成交结构影响波动较大。供应方面,2019年上半年,青岛办公新增0.2万套,约23.4万平方米,供应面积同比下降63.02%。成交方面,2019年上半年办公共成交0.2万套,约26.1万平方米,成交面积同比下降40.6%。价格方面,2019年上半年办公市场成交均价15489元/平方米,同比微涨。从月度走势看,3月份受青岛华润中心、海信财智谷等高价项目网签影响,成交均价升至16756元/平方米,为上半年月度最高。

虽然供应量和成交量同比大幅下滑,但青岛办公市场去化周期却保持高位。截至2019年年中,办公库存升至305万平方米,同比上涨3%,去化周期升至70个月,创2010年以来历史新高,存量主要集中在西部城区和北部城区。

供应增加是空置率上升主因租金出现下滑趋势

新写字楼不断入市,这是深圳写字楼空置压力持续加大的主要原因。高力国际指出,这主要是因为今年写字楼新入市项目进一步增加。上半年,深圳共新增了42万平方米可租赁甲级写字楼,预计下半年又会有108万平方米新增供应。机构预测,2019年-2021年,深圳全市甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米,其中超过80%来自南山和前海片区。巨量供应将给未来几年市场带来空置压力。

由于市场需求落后于供应,深圳甲级写字楼整体租金出现下滑压力。2019年二季度,租金单价同比下滑3.7%至236元/月/平方米。第一太平戴维斯、戴德梁行等中介机构数据亦显示,2019年一季度,写字楼租金环比、同比均有下滑,其中同比下滑4%以上。

观察北京市场可以看到,虽然本季度活跃度较前两季度有所回暖,但租户的决策谨慎使得成交滞后,且小面积成交比例较大。此外,企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加,同时也录得多宗科技企业大面积退租或削减面积的案例,使得全市净吸纳量录得-25,100平方米,空置率环比上升0.2个百分点至8.4%。新租需求仍以金融、科技和专业服务为主,其中基金、证券及保险等非银行金融为主要驱动力。

尽管上海优质写字楼市场空置率同比上升,但2019年上半年上海的交易量仍稳占中国大宗交易市场的半壁江山。商业地产大宗交易投资总额约为480亿元,同比增长10%,其中外资占比48%。从代表成交活跃度的成交笔数指标观察,上半年录得18笔成交,低于2018年同期的31笔。从成交的结构上来看,有67%的成交为具良好现金流生产能力的写字楼相关物业,同比提高9个百分点。而区位投资偏好上,核心区位及发展较为成熟的新兴市场约占72%。

数据显示,青岛整体办公楼市场空置率达到27.8%,甲级办公楼的空置率达38.0%。作为岛城办公楼的聚集地之一,青岛中央商务区聚集了卓越大厦、卓越世纪中心、民建大厦、诺德广场、宇恒大厦、新凯达大厦、中锦大厦等50多座办公楼,不少都是近几年新落成的。业内人士介绍,部分区域仍有不少写字间处于空置状态,尚待对外销售或出租。

行业对写字楼市场持谨慎乐观态度

青岛房地产行业观察者张斌表示,办公楼产品的投资属性,决定了其购买群体较窄,加上办公楼的投资门槛一般比较高,而且需要有一定的空置能力,因此去化一般比较慢。此外,办公楼对于开发商的运作能力要求更高,因为其建安成本通常高于住宅,如果销售情况不好,开发商选择自持,要面临较长的资金回笼期;但如果选择散售,又没有稳定的客群,就只能压低售价,盈利就会下降。

当前,深圳甲级写字楼空置率最高的是前海片区,该片区是深圳最年轻的写字楼集群所在地,位于前海自贸区内。前海自贸区定位高端,是深圳未来最国际化的片区,该片区也是深圳房价最贵的区域。但由于写字楼空置率极高,片区租金一直很低。对比南山、福田两个成熟区域,前海片区写字楼平均租金只有139元/月/平方米,约为前述两个片区的五到六成。业内人士表示,按照目前定位,前海片区的租金应与上述两个片区持平,但前海片区接下来还会不断有新写字楼入市,预计接下来租金压力还会很大。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示,G20峰会释放的积极信号将增强全球市场信心,同时上海将增设自贸区新片区,也将促进港口、交通、物流行业的快速发展。虽然下半年仍有新增供应面积,但在全球经济释放新动能的影响下,预期租赁活动将重现活跃迹象。(完)

  
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