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长租公寓连环爆雷 多个城市发布预警

来源:功夫财经 时间:2020-09-07 16:02:39

01

又见大规模爆雷

最近,又有多家长租公寓爆雷。

9月1日,海口市住建局发布房屋租赁风险提示。同日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》。近期杭州、成都、西安等地方也出了相关风险提示。主要内容涉及:

1、提示大家选择信誉良好的公寓品牌

2、警惕收房租金过高或者租金过低

3、支付周期尽量选择短的。尤其提到租金贷,租客要看合同中有无租金贷等相关条款,贷款能力要自己评估,自愿申请租金贷

4、采用规范合同文本

5、维护自身合法权益等

短时期内多个城市出风险提示很少见,主要是多个城市近期接连出现长租公寓暴雷事件。

8月27日,有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万余元房租,中介便卷款而逃;8月29日,杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金,引发房东强烈不满;近日,上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间,人去楼空。

02

资本扎堆长租公寓,如何运作?

长租公寓很多年前就有,一些企业长期持有物业,用出租的方式回笼投资成本。虽然慢,但租金每年稳定上涨,加上物业价值提升,至少财务报表的数据还是不错的。

2010年后长租公寓市场还处于萌芽阶段,到2016年长租公寓有爆发式增长。除了代理经租机构外,一些开发商也成立相应部门,比如龙湖有长租公寓冠寓品牌等等。

虽然长租公寓发展快,但是经营模式还是比较纯粹。以代理经租来讲,企业扮演的是“二房东”角色,说白了就是吃差价。差价如何而来?“零售”。

举例,一套二室一厅房源市场租金3000元,但是代理企业通过改造,变成三室,一间一间出租。一间房租金1300元,3间就是3900元,无形之中就多了900元出来。

另外,还有压取房东时间获利。房屋会改造,牵涉到费用,通常会和房东签订5年合约,改造费不用房东承担,5年后装修也归房东所有。

但是需要房东第一年给3个月装修时间补偿。每年还有换租,因此有1个月的空置期,这个需要房东来承担损失。而事实上,装修1个月就能完成,1个月的空置期也可以提前发布房源消息来规避。

另外,长租公寓还会问租客收取管理费等等。因此,长租公寓还是有一定盈利空间。通常而言,空置率低于10%,企业的经营不会有太多压力。

加上国家政策推动,2015年2016年房价飞涨,带来租金非理性上涨,房东肆意涨租金,随意赶走租客。一些矛盾突出的城市推出相应指导意见,鼓励代理经租机构盘活存量房屋,供应租赁市场。

比如上海出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《上海市居住房屋租赁管理办法》、《本市发展公共租赁住房的实施意见》等相关规定。企业认为是风口,积极介入,市场出现快速发展。尤其是一些长租公寓品牌在美国成功上市,诱惑就更大了。

03

变味的长租公寓,两大隐患

在这样巨大的诱惑下,各路人马纷纷涌入长租公寓领域,让市场逐渐变了味。

1、资本搅局

既然是风口,就有投资资本的身影。投资可以分散,投十家企业,只要有1家上市,所有投资成本不但能收回还有赚,因此各路资本涌入长租公寓。

作为企业为获得投资资本青睐,积极收房。因为投资资本也是有刚性指标的,比如每个月收多少套房,市占率必须达到多少。能否顺利拿到每一笔投资资金取决于企业收房效率。

但是在成熟的市场可能没那么多房源,而代理经租机构雨后春笋般冒出来,企业和企业之间形成直接竞争,房租就这么被抬上去了。

赚钱不赚钱不是短期考核指标,所以高进低出是必然结果。最后的结果就是,正常运行的租赁价格秩序被搞乱,企业也没获得好的发展空间。

2、“租金贷”

买房能用贷款,住房为什么不可以?为解决租赁支付矛盾,建设银行“按居贷”金融产品,用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。

除了银行,一些机构也提供给租房贷款的业务。对租客而言,降低租金支付压力,对代理经租企业而言可以一次性拿到租金,支持了企业发展,表面看是双赢格局。

但是,租金贷的资金池成为不确定因素,因为缺少监管。如果企业用这笔资金用于其他投资,如果出现损失,这笔原本应该用来支付给房东的资金打水漂,矛盾也就浮现出来了。或者就算用于项目扩张,但是投资失败,同样无法正常履约。

总结:在金融资本以及信贷参与下,产品出现“金融化”倾向。

所谓“羊毛出在猪身上”,原本企业应该关注成本、收入,现在却紧盯租金贷的资金池,用其他投资填补高收低出的亏空。

这种非常规的手段经不起时间考验,只要其中一个环节出问题就会波及整个系统。其实去年开始已经有多家长租公寓暴雷,事实也证明这种方法不可取。今年疫情导致市场需求至少缩减40%以上,这加速了代理经租机构的风险爆发。

04

暴雷下的长租公寓还会“香”吗?

有市场就有需求,尤其是一、二线城市。

这些城市限购限贷举措严格,对于不具备买房资格而又需要在此工作生活的人来说,租房是不二选择。笔者认为,这次暴露出来那么多问题未必是件坏事。长租公寓也是这两年快速发展的产物,肯定有不完备的地方。

一方面,市场乱象可以让管理层重视,及时制定相关规则制度,以后可以令市场规范运行。另一方面,通过市场洗牌清除不合规企业,让强者更强,让有能力的企业引领行业标准,提升服务质量。因此,未来发展前景还是比较乐观的。

一些发达国家的经验也可以适度借鉴。比如日本,租赁市场比较发达。物业出租可以委托管理机构进行管理,费用是每月房租的5%再加管理费的消费税10%。

比如一套房租金是10万日元,每月管理费是5000日元,再加管理费的消费税500日元。一个月管理方面的支出只有5500日元。这些收费是刚性的,因为是政府规定的尺度,一旦超出,机构将面临严惩。

当下不管是房东还是租客只能做好自我保护工作,对于这点,笔者建议:

作为房东,别怕麻烦,如果手里房源不多的情况下,还是自己打理比较好。租赁需求主要集中在一、二线城市,一线城市租赁市场已经成熟,出租房屋不是件难事。

以上海为例,正常情况下,一套市场价5000元/月的房源基本上2-3周内可以成功找到租客。总价超过1万元/月的1个月左右也能成交。

而且现在物业管理水平也在慢慢提升,万一出租房设施设备需要维修不一定要业主本人出面,平时维护管理未必有大家想象的那么复杂。

当然,有些房东手握十多套房源,一个人来不及打理,或者就是图省心,少赚点租金无所谓。选择代理经租机构进行管理不是不可以,尽可能选择大品、大机构。

虽说长租公寓是最近几年新兴事物,但是能在这波风浪中做大并且存活下来的是真正强者,委托他们安全性更高。

作为租客,尽量按以下标准来选择:

1、选择业主自己开发,自己运营的项目。这些项目往往是一栋楼整体运营,管理成本,运营成本等等都比代理经租要低。由于压力小,心态好,租金随行就市。最重要的是,持有物业资产是最好的财产保证,租客不会碰到跑路的现象。

2、选择“国有品牌”。随着“购租并举”政策导向推出,以上海为代表的城市推出“租赁用地”地块,这些地块往往是央企和国企拿下,今后运营也是他们。

国有企业不仅仅是市场参与者还需要实现“功能性”作用。有了他们的参与,租金价格也有望得到稳定。一个项目有6、7百套房源推向市场,至少可以稳定3公里范围内租金价格。

3、大规模、大品牌。规模越大说明后面资本越强,抗风险能力比小品牌强太多。

一般情况下,好不容易积攒起来的品牌形象有更多无形资产在其中,遇到风险或者负面消息往往会想办法及时、妥善处理。这就是品牌对企业的社会责任和效用。

作为租客而言,是市场的弱者。尤其是目前中国在有关租赁方面的法律、法规还有不健全的地方,这点一些发达国家的法律对租客是有保护机制的。

比如德国不得随意赶走租客,租金也不能随意上涨等等。因此,从租客的角度来讲,只能多了解市场,掌握更多信息,尽可能规避风险。

如何做到完全规避?最好的解决方案还是尽早买房。

作者:卢文曦

  
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