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地产江湖大变局:三道红线之下谁能笑下去

来源:樱桃大房子 时间:2020-09-08 14:38:23

对于很多地产老板而言,这个秋天有点冷!

之所以感觉冷,是因为监管层面的“三道红线”如泰山般压顶。

对于“三道红线”,相信大家早已有所耳闻:

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。

如果三道红线全部命中,只能借新还旧,不能新增负债。

踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;

踩中一条,增速不得超过 10%;

一条未中,不得超过 15%。

从最初的传闻,到一步步被证实,三道红线的最终落地似乎已不可逆转。

而一旦三道红线落地,房地产行业的新时代或将就此开启。

行业大洗牌、大分化或不可避免

我们先来看一张图,这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。

如上表所示:真正满足监管红线要求,也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个,典型如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。

有人统计,目前百强房企中的61家上市房企,踩了一条以上红线的就有48家,接近80%。

挺触目惊心的吧。

这其实是中国房地产上半场的真实写照:高杠杆、高负债,拼命跑马圈地做规模。

这个时代的特点可以归结为一句话:撑死胆大的,饿死胆小的。

所以,这些年,我们经常看到,忽然之间,就跑出几匹黑马,今年刚过百亿,就喊出了明年冲千亿。

当然了,你也不能说这些房企不优秀,毕竟,其中的很多人都是上半场的大赢家。

问题是,上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的,比如“三道红线”的泰山压顶。

很多人问,这三条红线意味着什么?

答案其实相对简单:

1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭:那个依靠高杠杆野蛮扩张,撑死胆大的,饿死胆小的时代再也没有了。

2、房企间大分化时代正式到来:部分负债高的巨头承压,增速会放缓甚至大幅下滑,中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

3、稳健型的房企们,将获得丰厚回报。

再来看看这张表。

这是以今年中报为基准,并结合“三道监管”红线,对头部房企几个财务指标的梳理。

在这张表上,很清晰的体现了这么几个特点:

1、多数大型房企的财务状况良好,负债率也相对可控。

2、央企表现更为优秀,比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿,甩开了其他房企一大截,华润置地和保利地产的净利润也都突破了百亿大关。

3、综合实力强的房企盈利能力更突出。

在前10强房企中,只有华润,中海的净利润率超过20%,超出其他十强房企一大截。

这两家房企有一个共同点,在商业地产领域优势明显,其中,华润是商业地产领域绝对的老大,2019年商业地产板块的营收超过了100亿,有着“写字楼之王”之称的中海紧随其后。

之所以把这两张表放在一起,是因为这张表大致代表了房地产上下半场两个时代:

踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家,至少在规模上如此;

“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来。

房地产运行规则变了吗?

其实,监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑:

1、要控制发展速度,注重增长质量;

2、不要再寄望于高杠杆,要靠自己造血;

3、不要再野蛮生长,要靠精细化管理;

那么,趋势之下,哪些房企能在下半场胜出?我想大致的逻辑应该有这么几条:

1、一定的规模。

这个铁律在地产下半场仍旧管用,有规模不一定有用,但没有规模是万万不行的。

2、良好的盈利能力

简单一句话,不赚钱的都是耍流氓。

3、良好的财务结构。

这是本次监管的重点,再怎么强调也不为过。

4、良好的布局,得一二线者得天下。

未来的房地产市场将是一个大分化的市场,一二线城市高房价与三四线城市高库存并存。

未来,在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内,楼市还将持续繁荣,而绝大多数三四线城市将被遗忘。

5、强大的产品力。

地产下半场,既是战略的竞争,也是产品的竞争。

6、相关多元的综合实力。

未来的房企会分化为两类,一是平台型的巨无霸,二是机会主义者的小型房企。

以万科、中海、保利为例,所谓的平台型房企,就是除了住宅开发之外,写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、养老、教育等众多业态都必须会,而且做得好。

7、独特的竞争力。

在地产下半场,每个活得好的公司,都会有自己独特的竞争力,比如碧桂园强于三四线,而中海则有独特的城市更新能力,有强大的大项目运作能力。

8、优秀的掌舵者和强大的团队。

这个不做论述,因为这是常识。

哪些房企能打跑赢?

很多人问,地产下半场到底哪些企业能胜出?哪些企业又将衰落。

其实任何预测都有点像算命,我们能做的只能是依据上面的逻辑,给出了大致靠谱的评级。

五星:

中海、保利、万科

中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司。

核心看点在于,中海的盈利能力一直是一骑绝尘的,是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司,甩开第二名一大截。

另外,中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

数据显示,今年上半年的前十强中,销售正增长的只有中海和恒大。而在过去的2018、2019年中海的销售增速分别为29.8%、25.2%,也超出前10强一大截。

中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起,综合实力已仅次于华润。

关键是,中海还有行业内最好的财务结构,最低的融资成本,最高的国际信用评级。

保利地产和中海一样,综合实力强劲,无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的,而且自2019年提出“不动产生态发展平台”战略后,保利的相关多元化也有声有色。

万科贵为多年的老大,这次踩中了三道红线中的一道,但整体影响不大,综合实力也没得说。

相对于中海而言,万科的综合盈利还有待提高。比如,今年上半年万科的净利率只有8.5%。

四星:

碧桂园、龙湖、华润置地

单就销售规模而言,碧桂园已是行业多年的老大,且领先的优势有扩大之势。

其实,当下的碧桂园颠覆了很多人的固有印象,和万科一样,三道红线只踩中了一道(剔除预收款后的资产负债率为83%,超了13个点),但在另外一些核心财务指标上,比如负债率、利润规模、现金储备等都处在行业领先位置。

当然了,在地产下半场,碧桂园也面临一些挑战,比如布局多位于三四线城市,相关多元化(农业、机器人)面临挑战等。

华润置地作为央企,各方面表现还是非常出色,尤其是在商业地产领域,领先优势十分突出,是唯一一家商业地产板块营收能过百亿的公司。

华润的问题主要在于规模不足,对于华润这样的央企而言,什么都不缺,缺的是决心。

龙湖可以看成一个是小型版的中海,各项指标都极为优秀,不足的是,龙湖的规模略小,而且近几年的进取心略微不足。

三星:

融创、恒大、世茂、金茂

融创和恒大一样,综合实力没得说,最大的挑战来自于负债,但这个问题解决起来难度不小,起码得和时间赛跑。

金茂也是一家央企,近几年快速崛起,今年上半年已不声不响的排到了前10。金茂走的是高端路线,这在一定程度上会限制规模的扩张。

自许世坛接班后,世茂的增速明显加快,并购也很猛烈,对负债端的控制也不错。

二星:

这一梯队的房企实在太多,就不一一列举了。

前面我们已经分析了,靠放杠杆野蛮扩张的时代已经结束了,因此,这一梯队的房企要想逆袭的可能性已经不大了,但其中也不乏好公司。

一星

这种公司的基本特点是,规模不大、盈利不好,战略布局也一般,但负债却不小,典型的代表是踩中三道红线的泰禾、富力。

  
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